상담 사례: 24년 전 매수한 주택, 옥탑·베란다가 위반건축물?#
최근 서울 구로구 고척동의 오래된 단독주택 소유자로부터 상담이 있었습니다. 1970년대에 지어진 주택을 약 24년 전 이미 완성된 상태로 매수했는데, 구청 담당자로부터 옥탑과 2층 베란다 확장 부분이 위반건축물이라는 설명을 받았다는 내용이었습니다. 아직 정식 시정명령서나 이행강제금 고지서는 나오지 않은 상태입니다.
이전 소유자가 만들었는데 왜 현재 소유자가 책임져야 할까요?#
위반 부분을 이전 소유자가 만들었거나 매수할 당시 이미 존재했더라도, 현재 위반 상태가 남아 있다면 원칙적으로 현 소유자에게 시정명령과 이행강제금이 부과될 수 있습니다. "제가 증축하지 않았습니다"라는 사정만으로 위반 상태가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 그래서 오래된 단독주택을 매수한 후 뒤늦게 옥탑·베란다·창고·다락이 위반 부분이라는 사실을 알게 된 소유자들의 부담이 컸습니다.
다행히 이번 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」은 이러한 장기 존치 소규모 주거용 위반건축물 가운데 일정한 기준을 충족하는 건축물에 한시적으로 사용승인을 받을 기회를 부여하는 제도입니다.
고척동 상담사례의 위반 부분은 무엇일까요?#
전화상담에서 확인된 예상 위반 부분은 크게 두 곳입니다. 첫 번째는 옥탑 또는 3층 다락방으로, 현재 자녀의 방으로 사용하고 있다고 합니다. 두 번째는 2층 베란다 부분인데, 2층 면적이 1층보다 넓고 베란다에 기둥과 샷시·유리를 설치하여 실내 공간처럼 사용하고 있는 것으로 추정됩니다.
다만 전화 설명만으로 위반면적과 위반유형을 확정할 수는 없습니다. 건축물대장상의 층별 면적과 실제 현황을 비교하고, 현장사진과 도면을 통해 무단증축인지 대수선인지 등을 구체적으로 확인해야 합니다.
가족이 직접 거주하면 양성화에 유리할까요?#
이 주택은 1층에 부모님이 거주하고, 2층과 옥탑은 소유자 가족과 자녀가 직접 사용하고 있었습니다. 임대수익을 목적으로 방을 여러 개로 쪼갠 형태가 아니라는 점은 상담 시 함께 검토할 수 있는 긍정 사정입니다. 그러나 가족이 직접 사용한다는 사실만으로 양성화가 자동 결정되는 것은 아닙니다.
다음 기준을 모두 확인해야 합니다:
- 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공돼 있었는지
- 건축물의 공식 용도와 전체 연면적은 얼마인지
- 위반 부분을 포함한 실제 면적은 얼마인지
- 자기 소유 대지에 건축된 건물인지
- 대지가 도로·건축선 기준을 충족하는지
- 구조안전·위생·방화에 현저한 문제가 없는지
- 이웃의 일조권이나 도시계획사업에 현저한 지장이 없는지
- 기존 시정명령과 이행강제금 부과·납부 내역이 있는지
따라서 "옥탑이니까 된다", "가족이 살고 있으니 된다"라고 단정하기보다 서류와 현황을 먼저 대조해야 합니다.
2026년 12월 17일까지 기다리기만 하면 될까요?#
특별조치법은 2026년 12월 17일부터 시행되며, 시행일부터 18개월간 한시적으로 효력을 갖습니다. 아직 시행 전이라 정식 양성화 신고를 바로 접수할 수는 없지만, 지금부터 준비할 수 있는 일은 많습니다.
구청의 위반건축물 통지 내용이 나오면 위반 위치와 면적을 확인하고, 건축물대장과 실제 건물을 비교해야 합니다. 2023년 12월 31일 이전부터 해당 부분이 존재했다는 항공사진·매매자료·옛 사진·과세자료 등의 증빙도 미리 확보하는 것이 좋습니다.
신고할 때는 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서가 필요하고, 관할 구청의 검토와 건축위원회 심의를 거쳐야 합니다. 과태료와 체납 이행강제금 문제도 함께 정리해야 합니다.
특히 양성화를 위해 부과되는 과태료는 원칙적으로 이행강제금 5회분을 기준으로 하되, 이미 납부한 이행강제금이 있다면 법에서 정한 방식에 따라 차감될 수 있습니다. 정확한 금액은 위반면적, 구조, 시가표준액, 부과내역을 확인한 뒤 계산해야 합니다.
건축사 비용도 비교해 보고 결정하실 수 있도록 준비합니다#
위반건축물 양성화는 행정절차만으로 끝나는 일이 아닙니다. 건축사가 작성하는 설계도서와 현장조사서 등이 필요할 수 있어 건축사 비용도 전체 예상비용에 포함하여 살펴봐야 합니다.
건축물의 규모와 위반 부분의 면적, 기존 도면의 유무, 현황측량과 구조검토 필요 여부 등에 따라 건축사 업무범위와 비용이 달라지므로 상담 단계에서 하나의 금액으로 단정하기는 어렵습니다.
윤진행정사는 먼저 정보공개청구를 통해 구청이 보유한 관련 자료를 확보하고, 필요한 사항은 담당부서에 질의서를 제출하여 확인합니다. 건축물대장, 기존 도면, 위반 부분의 현황과 면적 등 검토자료가 충분히 준비되면 약 5곳의 건축사사무소에 견적을 요청할 예정입니다.
받은 견적은 단순히 금액만 비교하지 않고 다음 사항을 함께 살펴봅니다:
- 설계도서 작성 범위
- 현장조사 포함 여부
- 현황측량 및 구조검토 필요 여부
- 구청 보완요구 대응 범위
- 추가비용 발생 가능성
- 예상 업무기간
의뢰인께서 여러 견적의 업무범위와 비용을 확인한 뒤 적합한 건축사사무소를 선택하실 수 있도록 도와드립니다.
준비할 때 필요한 자료는 무엇인가요?#
구청에서 "옥탑이 불법입니다", "베란다 증축 부분을 정리해야 합니다"라는 말을 들으셨다면 전화로 건물 구조를 길게 설명하기보다 다음 자료를 먼저 보내주시기 바랍니다.
- 구청 시정명령서 또는 위반건축물 사전통지서
- 이행강제금·과태료 고지서
- 일반건축물대장 또는 집합건축물대장
- 토지·건물 등기사항증명서
- 옥탑과 베란다 등 위반 부분의 사진
- 건물 전체 외관사진
- 기존 도면 또는 현황도면
- 건물 매수 시기와 매매계약서
- 위반 부분이 과거부터 존재했다는 사진이나 자료
- 현재 층별 사용 현황
윤진행정사가 건축물대장, 위반면적, 실제 사용 상태, 완공 시기와 특별법 적용기준을 순서대로 검토해 드립니다. 오래전에 매수한 주택이라는 이유만으로 포기할 필요도 없고, 특별법이 생겼다는 이유만으로 무조건 양성화된다고 판단해서도 안 됩니다. 구청 통지서를 받은 시점부터 정확하게 준비하는 것이 중요합니다.
서울 및 인천 지역 대면상담 안내#
구로·금천·관악·양천·영등포 지역에서 위반건축물 양성화를 준비하시는 분은 대면상담이 가능합니다. 윤진행정사는 매주 화요일과 수요일 오전, 구로디지털단지역 인근에서 예약제로 상담하고 있습니다.
대면상담은 사전에 자료를 보내주시면 내용을 검토한 후 진행하며, 검토비가 있습니다. 상담 후 사건을 정식으로 맡기시는 경우에는 이미 납부하신 검토비를 수임료에서 차감해 드립니다.
