위반건축물 양성화에서 세금 문제가 발생하는 이유#
2026년 12월 17일부터 시행되는 위반건축물 양성화 제도를 검토할 때 과태료와 이행강제금 해결뿐 아니라 취득세, 재산세 등 세금 변화를 함께 계산해야 합니다. 양성화 후 달라질 수 있는 세금 부담까지 사전에 파악하지 않으면 예상 밖의 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
무단으로 확장하거나 증축한 부분이 적법한 건축면적으로 정리되면 건축물대장상 면적과 건물가액이 변경되면서 과거 신고되지 않았던 취득세 문제가 드러날 수 있고, 향후 재산세 등 보유세가 증가할 가능성이 있습니다. 단순히 "양성화 신청 시 새로운 취득세가 발생한다" 또는 "늘어난 평수에 정해진 금액을 곱하면 된다"는 식으로 판단해서는 안 됩니다.
양성화하면 왜 취득세 문제가 생기는가?#
양성화 과정에서 과거 신고되지 않았던 증축 사실과 면적이 공식적으로 확인되면서 취득세 문제가 드러날 수 있습니다. 과세관청은 새로 확인된 증축 부분에 대해 실제 완공 시점, 사용 시작 시점, 공사비 또는 시가표준액, 과거 취득세 신고 여부, 무신고가산세와 납부지연가산세 해당 여부 등을 검토합니다.
구체적 사례: 건축물대장에 90㎡로 등록된 단독주택에서 소유자가 베란다 8㎡를 막고 옥상에 7㎡ 규모의 방을 만든 경우, 실제 사용면적은 105㎡가 됩니다. 양성화를 통해 15㎡의 위반 부분이 사용승인을 받고 건축물대장에 반영되면, 과세관청은 다음을 살펴봅니다.
- 증축 부분의 실제 완공 시점
- 소유자가 해당 공간을 사용하기 시작한 시점
- 증축에 들어간 공사비 또는 시가표준액
- 과거 취득세 신고 여부
- 무신고가산세와 납부지연가산세 해당 여부
건축물의 취득 시기는 원칙적으로 사용승인일·임시사용승인일·사실상 사용일 중 빠른 날을 기준으로 판단됩니다. 따라서 허가를 받지 않았거나 건축물대장에 올라가지 않았더라도 이미 완공하여 사용했다면 세법상 취득이 성립했는지 검토할 필요가 있습니다. 즉, 양성화 때문에 처음 세금이 만들어진다기보다, 양성화 과정에서 과거 신고되지 않았던 증축 사실이 공식적으로 확인되면서 취득세 문제가 드러나는 것입니다.
확장된 부분만큼 취득세를 내는가?#
무단 증축을 양성화하는 경우에는 기존 주택 전체를 새로 취득한 것으로 보는 것이 아니라, 추가로 증축된 부분의 취득가액이나 시가표준액 등을 기준으로 취득세를 검토합니다. 앞의 사례라면 기존 90㎡ 전체가 아니라 베란다와 옥상방 15㎡가 주요 검토대상입니다.
그러나 단순히 다음과 같이 계산할 수는 없습니다.
15㎡ × 전국 공통 평당 세금 = 취득세 (X)
건물의 구조, 용도, 신축연도, 지역, 증축 당시 공사비, 사실상 사용일, 신고 여부에 따라 과세표준과 가산세가 달라질 수 있기 때문입니다.
취득세 계산에 영향을 미치는 요소#
| 요소 | 내용 |
|---|---|
| 과세표준 | 취득가액, 시가표준액, 신축연도 등에 따라 결정 |
| 법정 가산세 | 무신고가산세(10~40%), 납부지연가산세(0.03%/일) |
| 신고 시기 | 취득일부터 일정 기간 내 신고·납부 필수 |
| 지역·용도 | 지역과 건물 용도에 따라 세율 상이 |
취득세는 원칙적으로 취득일부터 일정 기간 안에 신고·납부해야 하며, 신고하지 않은 사실이 확인되면 본세 외에 무신고가산세와 납부지연가산세가 함께 검토될 수 있습니다. 따라서 오래전에 만든 베란다나 옥상방일수록 언제 완공했고 언제부터 사용했는지를 보여주는 자료(공사 계약서, 견적서, 영수증, 사진, 항공사진, 전기요금 자료, 임대차계약서 등)가 중요합니다.
양성화 후 재산세도 올라갈 수 있다?#
재산세는 매년 6월 1일 현재 소유하고 있는 토지와 건축물·주택 등을 기준으로 부과됩니다. 양성화 전에 건축물대장상 면적이 90㎡였지만 양성화 후 105㎡로 정리된다면, 이후 재산세 산정에 반영되는 건축물 면적과 가치가 증가할 수 있습니다.
다만 재산세가 정확히 15㎡의 비율만큼 올라가는 것은 아닙니다. 재산세는 면적뿐 아니라 다음 요소를 함께 반영하기 때문입니다.
- 건물 구조와 용도
- 사용승인연도와 경과연수
- 시가표준액 또는 주택공시가격
- 증축 부분의 주거용·비주거용 구분
- 건물 전체의 가격 변동
- 지방자치단체 과세자료 반영 시점
재산세 증가 시나리오#
증가폭이 작은 경우: 위반 부분이 이미 현황조사 등을 통해 재산세 과세대장에 반영돼 있었다면 양성화 후 세금 증가폭이 크지 않을 수도 있습니다.
증가폭이 큰 경우: 지금까지 과세자료에서 빠져 있었다면 양성화 후 재산세 부담이 늘어날 가능성이 있습니다.
주택공시가격이 올라가는 경우에는 재산세뿐 아니라 소유 주택과 가격 수준에 따라 종합부동산세 판단에도 간접적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만 양성화한다고 모든 소유자에게 종합부동산세가 발생하는 것은 아닙니다.
양성화의 단점도 반드시 확인해야 한다#
위반건축물을 양성화하면 건축물대장의 위반 표시를 정리하고, 향후 매매·대출·상속·증여·임대차 과정에서 발생할 수 있는 불확실성을 줄일 수 있다는 장점이 있습니다.
그러나 다음과 같은 비용과 부담도 예상해야 합니다.
- 이행강제금 관련 과태료: 5회분 상당을 기준으로 산정
- 건축사 설계도서 및 현장조사 비용: 위반 부분의 도면 작성 및 현황 파악
- 보완공사비: 구조·소방·피난·주차 기준을 맞추기 위한 공사
- 취득세와 가산세: 증축 부분에 대한 미신고 세금 및 연체료
- 향후 재산세 부담: 건축물 면적과 가치 증가에 따른 매년 증가액
- 건축물대장 변경 및 등기 정리 비용: 공식 절차 진행비
- 심의 결과에 따른 위험: 일부 시설의 철거 또는 변경 가능성
따라서 "양성화가 가능하다"는 결론만 듣고 곧바로 설계비를 지출해서는 안 됩니다. 양성화에 들어가는 일회성 비용과 향후 늘어나는 보유세를 계산하고, 현재 부담하는 이행강제금과 매매·대출 제한을 함께 비교해야 합니다.
양성화 신청 전 준비 서류#
윤진행정사에 상담할 때 다음 자료를 보내면 위반건축물 양성화 대상 여부와 비용구조를 먼저 살펴볼 수 있습니다.
필수 기초 자료 (초동검토용)#
- 주소
- 이행강제금 고지서
- 현장사진 (내부·외부)
추가 검토 자료#
- 건축물대장
- 등기사항증명서
- 위반건축물 안내문 또는 시정명령서
- 이행강제금 부과·납부내역
- 기존 평면도와 건축도면
- 증축 당시 공사계약서·견적서·영수증
- 과거 임대차계약서
- 증축 시점과 사용 시점을 확인할 수 있는 사진·항공사진·전기요금 자료
처음부터 모든 자료가 완벽할 필요는 없습니다. 주소, 이행강제금 고지서, 현장사진 세 가지만 먼저 보내주셔도 초동검토를 시작할 수 있습니다.
결론: 양성화는 종합적 비용-편익 검토가 필수#
위반건축물 양성화는 위반 표시를 없애는 절차만이 아닙니다. 과태료, 건축사 비용, 보완공사비, 취득세와 향후 보유세까지 계산한 뒤 실제로 양성화할 실익이 있는지를 판단하는 절차입니다.
베란다 확장, 옥상 증축, 다가구 방쪼개기, 근생주택 사용승인 등 다양한 유형의 위반건축물에 대해 개별적으로 정밀 검토한 후 의사결정을 하시기 바랍니다.
